¿Puedo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios de mi comunidad?

Qué es la impugnación de los acuerdos de la comunidad de propietarios. 

Determina el artículo 18. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal que “los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales” en los siguientes supuestos:

a) Cuando se consideren contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se considere que se han adoptado con abuso de derecho.

Impugnar el acta de la comunidad de propietarios sin abogado

La única manera de hacerlo es a través de la vía judicial; con lo que no cabe impugnar el acta de la comunidad propietarios sin abogado.

Por ello, contrariamente a lo que muchas personas creen, no basta con indicar al presidente o administrador que se impugna un acuerdo para que se considere formalizado el mismo. Sino que dicha actuación solo es válida si se hace ante un órgano judicial.

Quién puede impugnar los acuerdos de las comunidades de propietarios

Determina el mismo artículo de la Ley de Propiedad Horizontal que podrán impugnar estos acuerdos:

  • Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta. Y así debe pedirse que conste en el acta de manera expresa.
  • Los ausentes por cualquier causa.
  • Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Por consiguiente, no podrá impugnar el acuerdo el propietario que haya votado a favor del mismo o el que se haya abstenido.

Teniendo en cuenta también que para impugnar los acuerdos de la junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Aunque esta regla “no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios“.

Plazos para impugnar judicialmente un acuerdo de la comunidad

La acción de impugnación caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Para los propietarios ausentes (es decir, los que no asistieron a la junta en la que se aprobó el acuerdo) dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.

Diferencia entre acuerdos nulos y anulables

Tal y como determina sentencia de la Audiencia Provincia de Cantabria de 14 de abril de 2010, “la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido distinguiendo entre los acuerdos nulos de pleno Derecho y los acuerdos anulables“:

  • Sólo serán nulos de pleno derecho los acuerdos cuando contravengan una norma prohibitiva o imperativa no contenida en la Ley especial de Propiedad Horizontal o por ser contrarios a la moral o al Orden Público o por implicar fraude de Ley, (sentencias del Tribunal Supremo de 28 junio 1997, 7 abril 1997, 19 noviembre 1996, 9 diciembre 1997, 27 mayo 2002). Son insubsanables por el transcurso del tiempo.
  • Los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos son meramente anulables con sujeción al plazo de caducidad y no nulos de pleno derecho. Así lo establecen la sentencias del Tribunal Supremo de 6 febrero 1989, 22 mayo 1992 y 14 octubre 1998.

Al respecto, según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 29 de julio de 2013, “en los supuestos de anulabilidad se parte de la existencia de una apariencia jurídica que el afectado puede destruir mediante el ejercicio de una acción constitutiva sujeta a un plazo de caducidad de tres meses (si el acuerdo vulnera lo previsto en los apartados b) y c) del art. 18.1 LPH) o de un año (si contraría el apartado a) del art. 18.1 LPH)“.

Como consecuencia de lo anterior, la no impugnación de los acuerdos anulables dentro del plazo de caducidad que corresponda, “sanaría los posibles defectos de los mismos” (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de febrero de 2014).

¿Se pueden ejecutar los acuerdos que hayan sido impugnados?

La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, “salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios“.

La importancia de trasladar su disconformidad con el acuerdo en caso de propietario ausente en la junta

Es importante señalar que con carácter general se estima que los propietarios ausentes en la junta han votado a favor del acuerdo, salvo que muestren su disconformidad con aquél antes del plazo de 30 días desde que se les comunica.

Consecuentemente, si los ausentes están en contra del acuerdo deben manifestar antes de que concluya dicho plazo su disconformidad por cualquier medio que permita dejar constancia de ello (por ejemplo, a través de un burofax remitido al presidente o administrador-secretario de la comunidad). Porque en caso contrario, al considerarse su voto como favorable, perdería la legitimación para impugnarlo judicialmente.

Pero además, la comunicación fehaciente por parte del ausente -o la suma de ellos- mostrando su disconformidad con dicho acuerdo, podría tener consecuencias en la votación practicada el día de la junta. Ya que al dejar de computarse el suyo como positivo, la suma de votos en contra y a favor variaría; lo que podría afectar al resultado final atendiendo a las mayorías que para cada tipo de acuerdo exige el Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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