Funciones y obligaciones del administrador de fincas

Las funciones del administrador de fincas

Según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal son:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

Al respeto de esta cuestión, el artículo 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los cargos de secretario y administrador pueden acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. Y que deben estar recogidas expresamente en los acuerdos relacionados en el acta.

¿Cuáles son las obligaciones del administrador cuando se acumulan sus funciones con las del cargo de secretario?

En el supuesto de que el administrador asuma también el cargo de secretario de la comunidad de propietarios, tendrá que asumir además, entre otras, las siguientes funciones; que le están atribuidas legalmente en su condición de secretario y no como administrador:

a) Emitir, con el visto bueno del presidente, las certificaciones mediante las que se declara si una vivienda o local se halla al corriente de pago o por contra, las cantidades que adeudara con la comunidad.

b) Cerrar con su firma y la del presidente el acta de las juntas que se hayan celebrado. Artículo 19.3 LPH.

c) Custodiar los libros de actas de la Junta de Propietarios. Artículo 19.4 LPH.

d) Conservar, durante el plazo de cinco años, “las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones“. Artículo 19.4 LPH.

Ventajas de contratar un administrador de fincas

1. En España cada vez es más compleja y amplia la normativa vinculante para las comunidades de propietarios, que debe cumplirse rigurosamente para evitar sanciones y disgustos. Los administradores de fincas conocen los procedimientos que hay que seguir, por ejemplo, en materia de protección de datos, obligaciones fiscales ante la Agencia Tributaria (Hacienda), etcétera.

2. Los administradores de fincas acometen con discreción, determinación y empatía todas aquellas cuestiones internas que si fueran tratadas directamente entre propietarios, podrían derivar en un agravamiento del problema o en enfrentamientos personales: reclamación de cuotas pendientes a morosos, gestión de conflictos por molestias…

3. Estos profesionales disponen por lo general de procesos y herramientas tecnológicas para gestionar los asuntos de la comunidad. También conocen los proveedores más adecuados para cada servicio o suministro e incluso, debido al alto volumen de contrataciones que realizan, pueden conseguir mejores condiciones económicas en muchos de ellos.

6 comentarios en “Funciones y obligaciones del administrador de fincas”

  1. Hola, tengo una duda sobre las funciones del administrador de la comunidad.
    En la nuestra recientemente se ha producido un robo en algunos de los trasteros, y me ha surgido la duda de si el administrador de fincas tiene alguna obligación de informar de este robo a los propietarios. Un vecino oyó el ruido y aviso a la policía. Esta levantó un atestado y al ser fin de semana, la administradora de fincas comunicó el lunes mediante un correo genérico la incidencia a todos los propietarios (no se molestó en localizar telefónicamente a los propietarios de los trasteros identificados en la denuncia).
    ¿Era su responsabilidad comunicarlo? ¿Debería haberlo hecho la policía?
    Gracias de antemano,

  2. Creo que la administración hizo bien en comunicar en los siguientes días hábiles a la propiedad el siniestro; si bien mejor hubiera estado que contactara particularmente con los afectados para que pudieran efectuar las actuaciones procedentes.

    En cualquier caso, le recomiendo que aperture parte en su compañía aseguradora y presente denuncia individualizada complementando la de la comunidad para daños y robos en el interior del trastero, de haberse producido.

  3. Hola,

    Tengo una duda que afecta a mi comunidad. El administrador vendió el piso que tenía en la finca hace casi un año. Aun así, con la excusa de que él había iniciado las gestiones para realizar unas obras de reforma, se “ofreció” para continuar haciéndose cargo de la administración mientras durasen dichos trabajos, que se han dilatado durante más de diez meses y todavía no han finalizado. En la ultima reunión, algunos propietarios propusimos contratar a un administrador profesional, que resultaría incluso más económico que el actual. Pero este, valiéndose de su “don de gentes”, volvió a convencer a la mayoría de que votase a favor de su continuidad, a sabiendas (porque lo reconoció abiertamente) que su situación es irregular. ¿Qué se puede hacer en un caso así? Habíamos pensado en impugnar el acuerdo, pero ello supone unos gastos de abogado y procurador que no estamos en disposición de asumir. También habíamos pensado en consignar ante un notario nuestra parte de la derrama por las obras, así como nuestra aportación mensual a la comunidad, hasta que se resuelva la situación, ya que no queremos que continúe administrando nuestro dinero alguien que, al no respetar la ley, no nos merece ninguna confianza. ¿Puede sugerirnos alguna otra vía de actuación?

    Muchas gracias por su atención.

  4. Buenos dias
    Necesito asesoramiento en referncia a una mala praxis de un administrador.
    Cuando un administrador acepta presupustos de obras y una vez realizdas se da cuenta de que no hay dinero para cubrirlas en su totalidad y deja a la comunidad con 15.000eur a deber a industriales , la comunidad puede reclamar por mala praxis?En este caso ellos sólo se ofrecen a adelantar el dinero y a que se vayamos devolviendo en el plazo de un año.
    No estamos deacuerdo con esto ya que deberian asumir la deuda o parte de ella ya que han sido ellos los que nos han perjudicado y dejado a menos 15.000eur.

    muchas gracias

  5. Tengo el parkin. Con una gotera del desague y mi Seguro del piso le pide el Seguro al presidente de la cunidad y no tiene Seguro 8 meses hemos estado con la barandilla rota, Yo llevo 8 meses sin pagar la cuota, no hay luz en la escalera un desastre que debo hacer Yo quiero pagar, la cuota pero quiero saber que hacen con las cuotas

  6. Mi propiedad esta en zona turistica y los propietarios residen en distintas ciudades, ante mi imposibilidad de contactar con alguno de ellos, decidi ante una reunion de la comunidad, a la que no podia asistir, enviar un correo electronico al Administrador, dando mi opinion a los diferente puntos del orden del dia y pidiendo que constara en acta mi voto.
    Mi pregunta es la siguiente. ¿ Puede el Sr. Administrador negarme el derecho a que conste en Acta mi voto, alegando que debo estar presente o representado por algun vecino? Hay que tener en cuenta que pido y autorizo al Sr. Administrador para que de mi voto a cada punto del orden del dia y quien mejor que el Administrador.
    Pido por favor a quien sea tan amable al contestarme lo haga a mi correo electronico. Gracias.

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