Qué hacer con los vecinos ruidosos y ante otras actividades prohibidas en la comunidad

Introducción a las actividades prohibidas en la comunidad

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar actividades que:

  • Estén prohibidas en los estatutos.
  • Resulten dañosas para la finca.
  • Contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

¿Qué hacer según la Ley de Propiedad Horizontal?

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente -previa autorización de la junta de propietarios debidamente convocada para ello- podrá entablar contra él acción judicial de cesación.

Con este procedimiento el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Pudiendo adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas “para asegurar la efectividad de la orden de cesación“.

La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Por ejemplo, en caso de arrendamiento.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer el juzgado o tribunal, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local “por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento“.

Este procedimiento requiere la intervención de abogado y procurador.

¿Puede sancionar directamente la comunidad a los vecinos molestos o que desarrollan otras actividades prohibidas?

No.

Las comunidades de propietarios no disponen de competencia sancionadora. Por consiguiente, no pueden poner multas ni otras sanciones económicas a quienes incumplan las normas.

Solo tienen los indicados derechos de apercibimiento y reclamación judicial.

Vecinos ruidosos

Normativa aplicable

Cada vez la normativa es más restrictiva frente a los ruidos en defensa de las personas que los sufren.

Al respecto, debe tenerse en cuenta que no solo la Ley de Propiedad Horizontal regula este asunto. Sino también la Ley de Arrendamientos Urbanos y otro tipo de normas que podrían haberse dictado por cada comunidad autónoma o el ayuntamiento.

Qué hacer con los vecinos ruidosos

Actuaciones preliminares

Cuando se detecta una molestia por ruido, en primer lugar, hay que intentar resolver de forma amistosa el problema de convivencia generado.

Por ejemplo, informando al administrador para que medie entre las partes con la finalidad de que lleguen a una situación de entendimiento y satisfacción.

Una vez intentada la solución anterior con resultado negativo, las partes pueden someterse a otro tipo de mediaciones externas como las ofrecidas por los colegios de administradores.

Escrito de cesación

Si la mediación previa no ha resuelto el problema, hay que empezar a plantearse el procedimiento judicial, que debe iniciarse ineludiblemente enviando este escrito en los términos ya señalados que determina el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Presentación de instancias y avisos a la policía

En paralelo a lo anterior, debe iniciarse un proceso de presentación de instancias en el ayuntamiento correspondiente; informando de la ocasión de la molestia y solicitando la intervención de la policía local para que intente verificar los niveles de ruido producidos.

Por supuesto que también puede realizarse llamadas a la autoridad en el momento justo en el que se está produciendo la molestia a efectos de que se personen en el edificio.

Este trámite sirve no solo para acumular elementos de prueba para el futuro procedimiento judicial, sino también para intentar resolver fuera de los tribunales el problema surgido.

Convocatoria y celebración de la junta de propietarios

Debe constar expresamente en el orden del día que se va a tratar este asunto y la propuesta de iniciar actuaciones judiciales.

Realización de las peritaciones acústicas que correspondan

Insisto en la importancia de la prueba. Por ello si el letrado lo considera pertinente, habrá que encargar a una empresa homologada la medición del nivel de decibelios y otros parámetros técnicos que fueran necesarios para el buen fin de la acción judicial.

Presentación de la demanda

Debe hacerse según el procedimiento previsto en la Ley de Propiedad Horizontal para cuando se desarrollan actividades prohibidas en las comunidades de propietarios.

Es necesaria la intervención de abogado y procurador.

Debe presentarse esta demanda una vez se han obtenido las pruebas que el letrado considera suficientes para intentar acreditar la molestia ante el juez.

Considerando a su vez que la complejidad de estos procedimientos se encuentra en acreditar objetivamente que la molestia…

  • Se ocasiona con cierta continuidad en el tiempo. Por lo que no se puede iniciar el procedimiento judicial previsto en la Ley de Propiedad Horizontal por ruidos producidos de manera puntual por un propietario u ocupante que ha celebrado, por ejemplo, una fiesta de cumpleaños.
  • Es realmente incómoda, así como notoria y ostensible. Por lo que no basta con que produzca un pequeño trastorno o dificultad.

Modelo carta vecinos ruidosos

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