El cargo de presidente de comunidad: preguntas y respuestas

Quién puede ser presidente

El presidente de la comunidad será nombrado entre los propietarios.

Si la vivienda o local pertenece como bien ganancial a los cónyuges, ¿cuál puede ser nombrado?

Cualquiera de los dos; ya que el Artículo 1375 de Código Civil establece que «en defecto de pacto en capitulaciones, la gestión y disposiciones de los bienes gananciales corresponde conjuntamente a los cónyuges«.

¿Puede ser presidente una persona jurídica?

En los casos en que una persona jurídica como una sociedad sea la propietaria del inmueble a cuyo propietario se le haya elegido como presidente, dicha persona jurídica será la presidenta de la comunidad; a pesar de que el cargo será ejercido de facto por el representante legal  de esta persona jurídica.

Duración del cargo de presidente

Salvo que los estatutos de la comunidad establezcan expresamente un criterio diferente, el nombramiento del presidente, igual que el de los demás órganos de la comunidad (excepto la junta de propietarios), se efectúa por el plazo de un año. Pasado este tiempo, se entiende que dichas funciones se prorrogan hasta la siguiente junta ordinaria.

Quién no puede ser presidente

No pueden ser presidentes de una comunidad otros vecinos tales como arrendatarios (inquilinos) o -con carácter general- usufructuarios.

Cómo se nombra

Mediante elección o, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo.

De cualquiera de estas maneras indicadas por la ley, el nombramiento lo hace efectivo la junta de propietarios.

Por otra parte, aunque es una solución excepcional, también debe tenerse en cuenta que podrá ser un juez quien nombre al titular de este cargo; especialmente cuando:

1. Por cualquier causa fuese imposible para la junta designar presidente de la comunidad.
2. El propietario designado inicialmente presidente de la comunidad solicite su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. Éste resolverá lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a la nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Quórum necesario para la elección o cese

Para el nombramiento o cese del presidente bastará en primera convocatoria el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria será válido el acuerdo adoptado por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Funciones del presidente y qué decisiones puede tomar en una comunidad de propietarios

Obligaciones del presidente de la comunidad

Representación legal de la comunidad

Efectivamente, el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en todos los asuntos que le afecten. Tanto en juicio como fuera de él.

Así, por ejemplo, firmará contratos y si hay que presentar una demanda en el juzgado, será la persona que la rubricará o dé poderes para pleitos a procuradores y letrados en nombre de la comunidad.

Convocatoria de la junta de propietarios

Si bien esta competencia no es solo del presidente (ya que las juntas de propietarios pueden convocarse también cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación).

Como convocante de la reunión determinará, conjuntamente con el administrador y/o secretario si estos cargos son ejercidos por otra persona, no solo el lugar y hora de su celebración, sino también los asuntos a tratar. Será a su vez el encargado de presidir la junta y firmar el acta de la misma.

Reparaciones y medidas urgentes

La Ley de la Propiedad Horizontal determina que entre las funciones del administrador de fincas está la de «atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios«.

Por lo anterior, tanto si las funciones del administrador son o no son ejercidas por otra persona, el presidente interviene directa o indirectamente en la gestión de incidencias, sobre todo, cuando requieren la adopción de medidas urgentes en defensa de los intereses de la comunidad y sus propietarios.

Sería el caso en el que se produjera un siniestro grave en el edificio. Por ejemplo, un incendio en el cuarto de contadores de la luz, tal y como hemos tenido que gestionar en dos ocasiones en nuestro despacho. En este caso, el administrador, con el presidente o este último si no es independiente aquel otro cargo, decidirá las reparaciones inmediatas que se llevan a cabo para restituir el suministro y facilitar la habitabilidad del inmueble, sin perjuicio de que después tendrán que dar cuenta de ello al resto de propietarios.

Otras competencias del presidente

Ejercer las funciones del administrador y/o secretario cuando no se ha nombrado a otra persona para el ejercicio de estos cargos

En tales casos tendrá que presentar las cuentas, custodiar la documentación de la comunidad, supervisar pagos y cobros y llevar al día el resto de cuestiones que afectan al funcionamiento de la comunidad.

Enlace con la propiedad y supervisión de la adecuada ejecución de actuaciones

Aunque la ley no lo dice de manera expresa, para el buen funcionamiento de la comunidad, es necesario que el presidente -en la medida de su disponibilidad- mantenga una actitud proactiva que facilite la comunicación de la propiedad con el administrador; así como que tralade al gestor cualquier eventualidad de la que tenga conocimiento para su tramitación.

También debe llevar un seguimiento de las actuaciones desarrolladas en la comunidad; en especial para valorar los trabajos realizados por proveedores de servicios y suministros en las instalaciones comunitarias, así como para supervisar el estado de ejecución de los acuerdos adoptados en junta.

Firma de cheques, pagarés y/o de transferencias

Aunque la mayoría de pagos de servicios y suministros ordinarios de una comunidad (electricidad, mantenimiento de ascensor, etcétera) están normalmente domiciliados, el presidente tendrá que firmar con el resto de apoderados de la cuenta corriente -en función al régimen de disposición establecido en la misma- los cheques, pagarés o transferencias que procedan.

Custodia de un juego de llaves de la comunidad

Tampoco lo dice ninguna ley sino el sentido común. Conviene que el presidente solicite y custodia un juegos de llaves de la comunidad para cualquier tipo de eventualidad o necesidad que surgiera.

Otras funciones que le sean atribuidas por la junta de propietarios

La junta de propietarios podría encomendar expresamente cualquier otra competencia al presidente; que deberá llevarla a cabo de manera leal y responsable.

¿Y si vivo fuera o no puedo comprometerme con el cargo de presidente?

La ley y los tribunales a través de sus sentencias son claros: el ejercicio de la responsabilidad de presidente es obligatorio, salvo que se den una serie de circunstancias objetivas que impidan al propietario en cuestión el desarrollo de sus funciones o la junta de propietarios le exima voluntariamente del ejercicio de este cargo de nombramiento anual.

Al respecto de lo anterior determina la Ley de Propiedad Horizontal:

«El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial».

Y entre las razones que se pueden alegar ante el juez con éxito para que a una persona se le exima del cumplimiento de esta obligación, no se encuentra precisamente la de no residir habitualmente en el edificio, sino por ejemplo, estar gravemente enfermo.

Dicho lo cual cada propietario ejercerá el cargo atendiendo a sus circunstancias propias y sería la junta de propietarios la que valoraría en la siguiente junta ordinaria el resultado de su mandato.

Sin perjuicio de ello, es importante desde el punto de vista práctico dejar claras por el designado (sin entrar necesariamente en detalles personales) en la junta de nombramiento de cargos las limitaciones en las que se pueda encontrar para que se tomen las decisiones complementarias que sean convenientes. Por ejemplo, facilitar que cualquier otro propietario pueda comunicar a la administración las deficiencias que se produzcan en la comunidad para evitar que las incidencias no se resuelvan por falta de comunicación entre las partes.

¿Los morosos tienen la obligación de ser presidentes?

Sí. Los morosos tienen la obligación (y el derecho) de asumir el cargo de presidente igual que cualquier otro propietario de la comunidad.

Por lo tanto, el hecho de tener deudas con la comunidad no afecta al nombramiento.

Ahora bien, debe tenerse en cuenta que desarrollará todas sus funciones presidenciales en igualdad de condiciones que cualquier otra persona. Pero aunque podrá asistir a la junta de propietarios y debatir en la misma, no podrá votar ningún asusto mientras mantenga su situación de morosidad.

Con independencia de todo lo anterior, en caso de que haya que iniciar o continuar importantes actuaciones judiciales de reclamación por sus deudas con la comunidad contra quien le correspondería ser presidente, convendría nombrar a otra persona.

Ya que al ser el presidente representante legal de la comunidad, tiene una función primordial en todos estos procesos judiciales. Con lo que acumulándose en la misma persona las posiciones de demandado y representante del demandante, podrían verse perjudicados los intereses de la comunidad.

Si por este motivo no se nombra presidente a quien le hubiera correspondido, por ejemplo, por la aplicación del turno rotatorio de puertas fijado previamente, debe hacerse constar de manera explícita en el acta que se hace para evitar cualquier situación de conflicto de intereses de aquel como moroso y presidente.

Evitaremos con ello toda intención de obstaculizar por su parte el adecuado desarrollo de las medidas procesales que como representante legal de la comunidad debe supervisar y, en muchas ocasiones, incluso autorizar con su firma.

Esto mismo podría también aplicarse en los supuestos de otros propietarios con los que la comunidad tenga cualquier otro tipo de litigio en vía judicial, aunque habrá que estudiarlo caso a caso.

Limitaciones en el cargo de presidente

La responsabilidad del presidente en la comunidad de propietarios es una de las cuestiones que más dudas e interés suscitan.

Bien.

Las competencias que previene la legislación para el ejercicio del cargo de presidente no suponen la entrega de un cheque en blanco a esta persona para que haga a su criterio y conveniencia lo que le venga en gana; contraviniendo la ley, lo que han determinado los tribunales y juzgados en casos similares o las decisiones de sus vecinos.

Con lo que el presidente que se aparte de todo lo anterior, así como del buen juicio y sentido común, podría tener que responder legalmente ante el resto de propietarios de sus decisiones.

Porque como determina la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2000, «el presidente no suple en todo caso la voluntad de la comunidad con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la junta en su esfera de competencias«.

Por  lo tanto, un presidente debe tomar decisiones cuando surja un asunto urgente en la comunidad y cumplir para el resto de temas lo determinado por la junta; las leyes y el sentido común.

Competencias del vicepresidente

Si bien la existencia del vicepresidente no es obligatoria, existen comunidades que nombran este cargo cuya función principal es la de sustituir (por su orden si hay varios) al presidente en los casos de «ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios«.