Qué pasa si no pago la comunidad (todo sobre morosidad)

¿Quién responde de las deudas de un inmueble?

El propietario.

Porque una de las principales obligaciones del propietario integrante de una comunidad es -como determina el Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal-  la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.

Ante el incumplimiento de dicha obligación, la comunidad puede iniciar las correspondientes acciones legales en reclamación de la deuda contraída por el propietario que haya incurrido en morosidad.

Así pues, la comunidad sólo puede dirigirse legalmente contra el propietario del inmueble. Y ello con independencia de que por ejemplo, en los contratos de arrendamiento se haya pactado entre propietario y arrendatario la asunción de tal obligación a cargo del segundo.

Porque dicho pacto entre propietario e inquilino, en tal caso, surte efectos entre las partes pero no frente a terceros. Es decir, en este caso, no surtiría efectos  frente a la comunidad; con lo que con independencia de que el arrendatario cumpla con sus obligaciones o no, el propietario debe cumplir las suyas en relación al pago de las correspondientes cuotas comunitarias.

Privación de voto al propietario con impago de comunidad

Una de las medidas destinadas a incentivar que el propietario moroso salde su deuda con la Comunidad es la privación de su voto en la Junta de Propietarios. Dicha cuestión viene regulada en el Artículo 15 ap. 2º de la Ley de Propiedad Horizontal.

El afectado por la privación del derecho de voto por no encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad en el momento de iniciarse la junta, dispone de dos posibilidades para evitarla:

1. La impugnación judicial de la deuda impagada mediante la interposición de demanda contra la Comunidad, que deberá efectuarse con carácter previo a la celebración de la Junta.

2. La consignación judicial o notarial de las cantidades adeudadas.

Si no ejerciera dichas posibilidades y consecuentemente, fuera privado de su derecho a voto, podrá asistir a la Junta y participar en sus deliberaciones pero en ningún modo tendrá derecho a voto.

Efectivamente, esta medida supone la privación del derecho de voto, pero no la prohibición de posicionarse u opinar en relación a los asuntos que se están tratando según el orden del día previsto; pudiendo en consecuencia el afectado participar, argumentar y pronunciarse sobre ellos.

Asimismo, según el indicado precepto, el acta de la Junta deberá reflejar los propietarios que se hayan visto privados de voto por esta morosidad, “cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley“.

Cuántas cuotas de comunidad se pueden reclamar

No hay un mínimo ni un máximo de cuotas vencidas que pueden reclamarse.

Por lo tanto, cabría incluso demandas de cuotas de comunidad contra un propietario que deba una sola, sea cual sea su cantidad.

Trámites que hay que seguir antes de reclamar judicialmente a los morosos

1. Comprobar que las cuotas que se reclaman están bien calculadas.

2. Intentar requerir el pago de forma amistosa al propietario moroso.

3. Hacer constar expresamente en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios que tiene que iniciar el trámite de reclamación, que se van a tratar y adoptar en ella decisiones sobre la morosidad.

4. Remitir la convocatoria de dicha junta a todos los propietarios (incluyendo al moroso), siguiendo el procedimiento establecido por la Ley de Propiedad Horizontal.

5. Acordar en la junta la liquidación de la deuda, su reclamación judicial así como las personas facultadas para ello.

6. Las cuotas que se van a reclamar deben estar bien detalladas en el acta junto con todos los demás acuerdos indicados. Este documento contendrá también la siguiente información: el lugar, fecha y hora de la reunión, los asistentes y sus coeficientes de participación, el orden del día y el nombre y la firma del presidente y del secretario.

7. Comprobar la titularidad de los inmuebles con deuda. Para ello hay que solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente.

7. Remita el acta a todos los propietarios.

8. Requerir el pago fehacientemente (burofax) al moroso en su domicilio. Dando un plazo concreto para ello e informando del acuerdo adoptado por la junta al respecto.

9. Si no se consigue notificar el requerimiento según lo anterior, se colocará la notificación en el tablón de anuncios o en lugar visible de la comunidad.

Tal y como recoge la Ley de Propiedad Horizontal, esta comunicación contendrá “diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación” y debe estar firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.

La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

10. Emisión por quien actúe como secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, de una certificación del acuerdo de la junta por el que se aprueba la liquidación de la deuda.

11. Redactar y presentar la demanda en el juzgado. No es preceptivo en la mayoría de casos aunque sí conveniente contar con un abogado o con un servicio de administracion de fincas para este trámite, con la finalidad de que el proceso sea lo más eficaz posible.

Motivos por los que se puede dejar de pagar la comunidad

El pago de las cuotas -tanto ordinarias como extraordinarias- forma parte de las obligaciones de los propietarios de los inmuebles que conforman la comunidad.

Por lo tanto, no existe en términos generales posibilidad de eludir su pago. Ni siquiera por excepcionales razones económicas (por ejemplo, estar en situación de desempleo) o personales de quien debe atenderlas.

Ahora bien, la comunidad tiene que seguir todas las formalidades legales para que las cuotas que se generen sean exigibles; cumpliendo en todo momento con la normativa vigente sobre propiedad horizontal, así como con lo que determinaran sus estatutos.

Por ejemplo, no se podría obligar al pago de una cuota al propietario cuyo inmueble esté expresamente excluido de participar en un gasto en particular ni cuando hubiera prescrito el derecho para la comunidad.

Tampoco cuando se le exija el pago a un propietario de una cuota generada por una de las actuaciones previstas en el artículo 17.1 (instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos), 17.4 y 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Además de lo anterior debe tenerse en cuenta que cualquier propietario que no esté de acuerdo con las cuotas que se aprueben por la junta, debe impugnar dentro del plazo legalmente establecido y ante el juzgado o tribunal competente el acuerdo que las determina, siempre y cuando se den los supuestos que establece la ley.

Qué cuotas puede reclamar la comunidad al nuevo propietario

Cuando un inmueble con cuotas comunitarias pendientes de pago cambia de propietario, ¿qué cuotas se pueden reclamar al nuevo por parte de la comunidad?

Según el Artículo 9 e) párrafo tercero de la Ley de Propiedad Horizontal, “el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los que tres años naturales anteriores“.

A modo de ejemplo, si una vivienda cambia de propietario el 15 de mayo de 2015, el nuevo propietario estará obligado a responder de las cuotas para el sostenimiento de los gastos generales que, en su caso, se hubieran quedado pendientes de los siguientes ejercicios:

  • 2015. Año adquisición.
  • 2014. Primer año natural anterior.
  • 2013. Segundo año natural anterior.
  • 2012. Tercer año natural anterior.

La consecuencia clara de esta regulación es que si existieran cuotas pendientes también de los ejercicios previos a los indicados (en el ejemplo que nos ocupa, 2011, 2010, y así sucesivamente), no se podrán reclamar al nuevo propietario del inmueble en ningún caso. Aunque podría mantenerse la acción judicial contra el antiguo titular.

Reclamación de deuda si ya no es propietario

¿La comunidad puede seguir reclamando legalmente las cuotas que se hubieren quedado pendientes de pago al anterior propietario de un inmueble aún después de dejar de serlo?

Sí. Todas las cuotas que se hayan devengado hasta que dejó de ser propietario, siempre y cuando el derecho de reclamación no haya prescrito.

Ahora bien, si el nuevo propietario ha abonado todas aquellas cantidades que le corresponden según el apartado anterior, la comunidad no debiera reclamarlas también al antiguo titular del inmueble.

Sin perjuicio de todo ello, conviene averiguar la capacidad económica del anterior propietario antes de iniciar cualquier actuación judicial en su contra. Ya que en caso de alta probabilidad de insolvencia, y mientras no conste un cambio en su situación, quizá convendría no desarrollarla para no generar más gastos a la comunidad ante un más que presumible futuro de incobro.

El certificado de estar al corriente de pago de la comunidad

Determina la Ley de Propiedad Horizontal que en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el que transmite (vendedor, donante. etcétera) deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

Para lo anterior, el transmitente deberá aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

Esta certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso, de culpa o negligencia en relación a la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Para esto último conviene solicitar dicho certificado por escrito que deje cierta constancia de su solicitud; como por ejemplo, mediante correo electrónico.

¿El administrador puede cobrar por emitir este certificado?

Sí, normalmente a quien lo solicite. Salvo que expresamente esté incluida su emisión en el contrato de servicios profesionales que pudiera tener con la comunidad.

Cuál es el plazo legal para emitir la certificación de deuda por la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su Artículo 9 e), que la referida certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario con el visto bueno del presidente de la comunidad de propietarios.

La misma ley establece que los que emitan el certificado serán responsables, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

No obstante, para poder exigir la responsabilidad indicada (por ejemplo, que con motivo de su no emisión en plazo se ha abortado la compraventa del inmueble) debe poder acreditarse las fechas de la solicitud y de la entrega, en su caso.

Por ello, aunque no lo obliga la ley, conviene solicitar la certificación por escrito; utilizando cualquier medio que permita dejar constancia de lo que se pide, la fecha de la solicitud y los datos de la recepción de la misma por parte del representante de la comunidad.

Pago del recibo de la comunidad del mes de la compraventa

¿Quién debe abonar el recibo de la cuota correspondiente al periodo en curso en el que se formaliza el cambio de propiedad de un inmueble, el anterior o el nuevo propietario?

Quien sea propietario en el momento del devengo del recibo.

Por consiguiente, normalmente el que vende. Aunque las partes libremente pueden pactar lo que estimen pertinente en el contrato de compraventa.

Ahora bien, el pacto entre ellas no vincula a la comunidad, que podrá reclamar el pago de la cuota a ambas. Salvo que haya un error en la emisión del certificado en el que se indica que el inmueble está al corriente en el pago de cuotas.

Debe tenerse en cuenta que este mismo criterio sería aplicable cuando la cuota se hubiera generado por anticipado y cubriera más meses que el de la compraventa. Por ejemplo, si la misma fuera trimestral.

Un caso concreto.

La compraventa se formaliza el 03 de enero y la cuota ya devengada comprende los meses de enero, febrero y marzo. Tendrá la obligación de atenderla el anterior propietario con independencia de que cubra un periodo en el que ya no va a disfrutar de los servicios o suministros comunitarios.

Prescripción de las deudas con la comunidad de propietarios

Hasta la Ley 42/2015 el plazo que tenía la comunidad para reclamar judicialmente frente a los propietarios morosos por las cuotas no abonadas era de 15 años. Pero desde el 07 de octubre de 2015, fecha en la que la citada norma entra en vigor, el plazo de prescripción es de 5 años.

No obstante lo anterior, hay que tener en cuenta un régimen transitorio por el cual consideraríamos que todas las cuotas cuyo pago fuera exigible antes del 7 de octubre de 2015 y para las cuales no haya vencido el plazo de 15 años anteriormente establecido, la prescripción será el 7 de octubre de 2020.

Estudiemos esta regulación con ejemplos concretos:

  • Pretendemos reclamar legalmente una deuda el 28 de mayo de 2018 que venció antes del 27 de mayo de 2003: Han pasado quince años desde que su pago era exigible y por lo tanto, el derecho ha prescrito. Lo que significa que no se puede reclamar.
  • Pretendemos reclamar legalmente una deuda el 28 de mayo de 2018 que venció antes del 7 de octubre de 2015: No prescribe hasta que no hayan transcurrido los primeros 15 años establecidos por la norma anterior y con fecha límite el 7 de octubre de 2020. Con lo que una cuota que venció el 01 de julio de 2003 todavía se puede reclamar hasta el 30 de junio de 2018; en cuanto a que no han transcurrido los primeros 15 años. Pero una deuda que se haya generado en octubre de 2013 podrá reclamarse como tarde el 06 de octubre de 2020 aunque para ella no hubieran transcurrido los 15 años mencionados.
  • Pretendemos reclamar una deuda vencida con posterioridad al 07 de octubre de 2015: Prescribirá siempre a los 5 años desde la que misma fuera exigible.
  • Advirtiéndose que todo requerimiento fehaciente (burofax) o la presentación de la demanda en el juzgado interrumpirían dichos plazos.

7 comentarios en “Qué pasa si no pago la comunidad (todo sobre morosidad)”

  1. Tenemos una señorita en el bloque que debe 2500 euros y ya ni por activa ni por pasiva lo paga estamos cansada de la niñata que no paga y tiene dinero para todo ella lleva años trabajando en la fabrica de salmon y su pareja en la pintura tienen dos niños y no pagan porque no les da la gana que podemos hacer

  2. La comunidad de vecinos se ha hecho cargo de nuestro apartamento porque debíamos muchas cuotas de la comunidad. Para hacer frente a la deuda, han alquilado nuestro apartamento. Mi pregunta es: nosotros tenemos derecho a que nos envíen información de lo que está pagando el inquilino y de cómo va la deuda? Tenemos derecho a recibir las actas de las reuniones?
    Le agradecería mucho que me informaran, porque se lo he pedido muchas veces a la administradora de la finca y no me contesta. Que podemos hacer?
    Muchas gracias.

  3. En 2011 me reclaman judicialmente cuotas desde el 2003 al 2008 en el 2015 me hacen lo mismo y en el 2017 igual y yo tengo gran parte de los años de recibos y sigo pagando y en vez de disminuir la cuota aumenta que puedo hacer ya que me avisan de un perito tasador y ahora estoy en paro pero sigo pagando esto se puede hacer?

  4. Debo unos 1500€ de comunidad quiero pagar 100 cada mes y el recibo corriente pero no quieren acuerdo y me han denunciado a juzgado que me a dado 20 dias para pagar o alegar yo ahora por situaciin economica no puedo pagar eso
    Debo hacer los ingresos a cuenta en la cuenta del juzgado o esperar a la vista yo quiero pagar
    Que puedo o debo hacer?

  5. Buenos dias.
    Soy Anna Lourdes.
    Tengo una deuda con la comunidad, se niegan, a que solvente la misma, con la limpieza de la escalera de dicha finca. Aluden, que la señora que lo hace, esta muchos años, esta limpiadora, no es propietaria como yo. Todo són gastos con ella, pagas, seguridad social, etc. Conmigo, al ser dueña de un piso, todo esto se ahorraria. Incluso plantee, el bajar aun siendo dia de descanso. No hubo forma de que se me adjudicara, algo incoherent, puesto que según la administradora, no quedan fondos en la cuenta corriente. Se toma decisiones , en contra del benestar de la finca.
    Espero no haber robado demasiado de su tiempo, y agradezco el mismo.
    Gracias.

  6. Acabo de comprar una vivienda, en la cual va vivir mi suegra, sin ningún tipo de alquiler, ella se va hacer cargo de los gastos de suministro (luz agua….) La sorpresa es que el administrador de fincas no nos deja domiciliar el recibo de comunidad a la cuenta de mi suegra, nos comenta que según la Ley de PH es obligatorio que abone las cuotas el propietario. Esto es así?

  7. Se puede demandar un vecino moroso por unos 1000 euros de impago de gastos de comunidad? Hacer un embargo sobre su piso? En una finca donde soy dueño (copropietario), hay unos vecinos morosos que llevan años de impago de los gastos ordinarios de escalera, y claro tampoco pagan para los gastos extraordinarios. La presidente lleva años pidiendo de pagar los gastos de escalera, o pagar para los arreglos que hay que hacer, pero no pagan nada.

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