Qué mayorías son necesarias para cada tipo de acuerdo

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Instalación o adaptación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación e instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos

Podrá ser acordada -a petición de cualquier propietario- por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tiene la consideración de elemento común.

Realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos

Requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos

Requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble

Se exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Esta sería la mayoría necesaria para el caso de las antenas de telefonía móvil, con sus especialidades.

Establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble

En este caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.

Instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje

Sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Para pasar un tubo de extracción de humos de un local que no es de la comunidad, ¿es necesario el voto favorable de la unanimidad, al tratarse de un elemento común por donde va a pasar dicho tubo?

Reconoce el Tribunal Supremo que la instalación de chimeneas en las fachadas de las comunidades de propietarios genera una gran litigiosidad. Máxime tratándose de una cuestión que enfrenta intereses muchas veces contrapuestos entre propietarios de viviendas y de locales comerciales, aún siéndolo de un mismo edificio.

Lo anterior, unido a la intención del legislador de reducir los supuestos en los que se debe exigir unanimidad en las comunidades de propietarios para facilitar el funcionamiento de las mismas, ha generado una amplia y dinámica jurisprudencia (resoluciones judiciales) durante décadas sobre esta materia. Si bien la misma muchas veces es contradictoria y no ha venido a consolidar una posición inequívoca al respecto; lo que añade dudas e impide ofrecer una solución única sea cual sea el caso que se plantee.

Por ello, aunque podrían advertirse muchos matices que derivarán en resultados idénticos u opuestos y de que antes de dar una respuesta para el caso concreto habría que estudiar detalladamente los estatutos o título constitutivo de la comunidad por si establece alguna especialidad vinculante al respecto, partimos de la base -tal y como, por ejemplo, determina la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de marzo de 2017- de que si se produce “una alteración y modificación de un elemento común al permitir la colocación de una chimenea de salida de humos (que no de ventilación) en un patio, que consta se ancló a la pared discurriendo por toda su longitud, y posteriormente sobre las tejas de cubierta, y que ha terminado provocando ruidos y olores molestos al resto de los vecinos que daban al citado patio, dicho acuerdo requería de la preceptiva unanimidad de todos los propietarios atendiendo al artículo 17.6” de la Ley de Propiedad Horizontal.

Con lo indicado, para el válido acuerdo en las condiciones expresadas– de la instalación de chimenea por las paredes de una comunidad de propietarios, podríamos considerar que se exigiría la unanimidad de los propietarios, que a su vez representen el total de las cuotas de participación.

No obstante, para el caso que se presenta hay que tener en cuenta otro elemento importante. Lo que se pretende es adosar a las paredes de una comunidad las tuberías de un local comercial ajeno a ella. Y no se indican otros aspectos como si ello pretende hacerse con fuerte impacto visual, el grado de alteración que aquello supondría en los elementos comunes, si se ha valorado objetivamente las molestias que dicha instalación puede producir o si se hace a cambio de precio.

Porque si la comunidad lo que se está planteando es, por ejemplo, arrendar por un precio y tiempo determinado sus fachadas para que por ella transcurran unos tubos de los locales interesados, podríamos incluso considerar que para autorizar dicho arrendamiento sería suficiente hacerlo con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, tal y como regula el artículo 17,3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, en tal caso surgiría un problema si dichas fachadas tienen asignadas otros usos específicos en el inmueble que pudieran verse afectados. Porque si es así (por ejemplo, impacta sobre una ventana o tal vez, en un tendedero autorizado tácita o expresamente por la junta) alguien podría defender incluso que no cabe su arrendamiento.

Por otro lado, en el supuesto de que la comunidad se esté planteando otro tipo de cesión diferente al arrendamiento -cuya aplicación al caso concreto habría que estudiar con mayor análisis y antecedentes por los motivos indicados- debe tenerse en cuenta que dicha instalación podría terminar generando una serie de servidumbres a favor del local comercial externo. Con lo que en tal caso debe atenderse a lo que determina el artículo 597 del Código Civil:

Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios.

La concesión hecha solamente por algunos, quedará en suspenso hasta tanto que la otorgue el último de todos los partícipes o comuneros.

Pero la concesión hecha por uno de los copropietarios separadamente de los otros obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido“.

Dicho todo lo que antecede, soy absolutamente consciente de que dada la complejidad de la temática y con los datos disponibles, quizá no haya mas que generado nuevas dudas a las que existían previamente a la consulta.

Si bien, y por todo ello, optaría por recomendar a la comunidad la posición más conservadora y conciliadora posible. Esto es, plantear cerrar el acuerdo que se considere más ventajoso para ella intentando que todos los comuneros estén de acuerdo con el mismo; evitando de esta forma que el tema pueda acabar en los tribunales.

Y por supuesto, en caso positivo, haciendo precisa referencia en el acta del acuerdo a las características técnicas y de ubicación de los tubos que se autorizarían. A la vez que recogiendo en un documento escrito que sea firmado por ambas partes, los acuerdos específicos a los que se llega con el propietario del local interesado, así como muy probablemente, inscribiéndolos -en función al tipo de autorización concedida- en el Registro de la Propiedad por los efectos que ello pudiera tener frente a terceros en el presente o futuro.

Los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad

Para su validez requerirán la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Siempre y cuando no se exija expresamente otro tipo de mayoría diferente por la ley.

Resto de acuerdos para los que no se exige específicamente otra mayoría

Bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Se necesita este tipo de mayoría simple para la elección de los cargos de la comunidad, la aprobación de sus cuentas, etcétera.

Todo lo anterior, viene así determinado por el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de España.

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