Todo sobre la junta de propietarios

Tipos de juntas de propietarios

Juntas ordinarias

Se convocará por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas; aunque también deben tratarse otros asuntos como por ejemplo, el nombramiento de cargos.

La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación a su celebración.

Juntas extraordinarias

Aquellas que se convocan en cualquier momento para tratar uno o varios asuntos de interés para la comunidad.

No establece la ley para este tipo un plazo mínimo de citación como en las ordinarias. Ahora bien, sí exige que se haga habiendo tenido conocimiento todos los propietarios.

Sin perjuicio de lo anterior, permite la ley actual que la junta se reúna válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

¿Quién puede convocar las juntas de propietarios en las comunidades?

Según la Ley de la Propiedad Horizontal, corresponde normalmente al presidente la convocatoria de las juntas de propietarios.

No obstante, la Junta de Propietarios también se reunirá cuando lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.

En ambos casos la convocatoria deberá hacer indicación de los asuntos a tratar, así como el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.

¿Quién puede asistir?

Es una junta de propietarios. No de vecinos.

Sin perjuicio de ello, como más adelante veremos, el propietario puede delegar su voto en cualquier persona; sea propietario o no.

Y por supuesto, asistirá el administrador y se puede citar a esta reunión de la comunidad a otras personas cuya presencia sea de interés para sus deliberaciones y votaciones; tales como representantes de empresas, arrendatarios, técnicos de la edificación o de seguridad, etcétera. Aunque evidentemente no tendrán derecho de voto salvo que sean también propietarios o dispongan de una delegación expresa de alguno de ellos.

¿La convocatoria de la junta de propietarios tiene que ser fehaciente?

Es decir, ¿para que la convocatoria sea válida se tiene que enviar por telegrama, burofax o cualquier medio similar a los propietarios?
 
La sentencia de la Audiencia Provincial de Logroño de fecha 03 de septiembre de 2018 determina al respecto:
 
La ley no exige el carácter fehaciente de la comunicación; puesto que lo único que se exige es que se haga por escrito, ya que en la citación se debe incluir el orden del día de las cuestiones a tratar, de manera que lo importante es que llegado el caso se pueda demostrar que la convocatoria se ha realizado y en este sentido, la jurisprudencia ha propugnado un criterio flexible en torno a las convocatorias de las juntas, entendiendo que no es necesario exigir que la citación se haga de forma fehaciente, siendo válidas y admisibles la entrega manual, la carta certificada, el buzoneo, el burofax, el correo electrónico e incluso, la fijación en el tablón de anuncios de la correspondiente convocatoria, sin citación escrita e individualizada, siempre que exista un sistema habitual de comunicación entre comunidad y comuneros“.
 
Con independencia de lo anterior, se recomienda que cuando vaya a tratarse en la junta de propietarios un asunto que pueda tener una repercusión jurídica y/o económica de máxima relevancia (como la instalación de un ascensor o la venta de un elemento común) se practiquen las comunicaciones mediante burofax nominativo con certificación de contenido y acuse de recibo.
 
Y ello no porque el resto de modalidades no sean válidas. Sino para evitar futuros problemas a la hora de acreditar objetivamente que se ha efectuado correctamente la convocatoria si cualquier propietario se plantea iniciar una actuación judicial contra la comunidad. 
 

Competencias de la junta

  • Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de la comunidad y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
  • Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c) de la Ley Propiedad Horizontal.
  • Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
  • Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

¿Puede solicitar un propietario que se estudie y resuelva cualquier asunto de interés de la comunidad en la junta?

Sí. Deberá a tal efecto dirigir un escrito en el que “especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre“.

Conviene hacerlo por cualquier medio que deje cierta constancia del envío como por ejemplo, un correo electrónico o burofax.

¿Cabe el voto secreto en una junta de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal?

No cabe en ningún caso el voto secreto en las juntas de propietarios.

Porque aunque no se impide expresamente, si se desarrollaran de tal manera las votaciones no podrían, por ejemplo, contabilizarse las cuotas de participación que representan cada uno de los sufragios en los términos que establece el artículo 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LHP).

Pero además, en tal caso, tampoco se daría cumplimiento a su artículo 19, que establece que el acta de las reuniones de la junta debe contener, entre otras, la siguiente circunstancia:

Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que, respectivamente, representen“.

El escrito de delegación de voto para la junta de propietarios

Según el Artículo 15 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, se puede asistir a la junta personalmente o por representación legal o voluntaria;  bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario“.

Dado que la ley no impone ninguna formalidad más que la referida, serviría un documento como el que sigue con la finalidad de acreditar la indicada representación para la junta de propietarios de la comunidad:

DELEGACIÓN: El firmante, propietario de la vivienda ……… de la Comunidad de Propietarios …………. de CIUDAD (PROVINCIA), por medio del presente escrito concedo AUTORIZACIÓN a Don/Doña ………………………………………para la asistencia a la Junta que se va a celebrar el próximo ………………………

FECHA, FIRMA Y DNI

Delegación de voto de un propietario sobre el administrador de fincas

¿Es posible que un propietario delegue su voto y representación para la Junta de Propietarios sobre el administrador de la comunidad?

No existe actualmente impedimento expreso en este sentido en el Artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que un propietario puede libremente delegar sobre el administrador su voto.

Cosa diferente es que el Administrador – Secretario de la comunidad pudiera razonablemente plantear su negativa si el ejercicio de la delegación de voto pudiera condicionar su absoluta neutralidad en la Junta de Propietarios. Esta circunstancia se podría salvar con expresa mención por escrito por parte del propietario en la delegación del sentido de las votaciones según los diferentes puntos del orden del día previstos en la convocatoria.

Modelos de convocatorias de juntas

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