Los estatutos de la comunidad de propietarios y las normas de régimen interior

Para qué sirven los estatutos de la comunidad de propietarios

Los estatutos, recogidos en el Artículo 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal, regulan las “reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones“.

Quórum necesario para la aprobación o modificación de los estatutos

El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece al respecto que “los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación“.

Trámites para su aprobación

Tanto para establecer en la comunidad unos estatutos nuevos como para modificar los existentes hay que llevar a cabo los siguientes trámites:

  • Redacción de una propuesta de estatutos y remisión a todos los propietarios para su estudio.
  • Convocatoria de una junta de propietarios en la que conste de manera expresa que se va a tratar la creación o modificación de los estatutos de la comunidad.
  • Celebración de la junta de propietarios.
  • Redacción del acta. Incorporación al libro de actas de la comunidad y firma por el presidente y, en su caso, por el secretario.
  • Envío del acta a todos los propietarios.
  • Inscripción del documento en el Registro de la Propiedad.

¿Es obligatoria la existencia de estatutos en la comunidad?

No.

Cómo y dónde puedo consultar los estatutos

Solicitando esta documentación al administrador de la comunidad, al presidente o en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Las normas de régimen interior por una adecuada convivencia

El Artículo 6 de la Ley de la Propiedad Horizontal determina que “para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular“.

Estas normas serán incorporadas al libro de actas de la comunidad pero no deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad. También conviene colgarlas en lugar visible de la propiedad para su amplio conocimiento.

Normalmente regulan aspectos como horarios y normas de uso de la piscina comunitaria u otros elementos comunitarios como deportivos, cuestiones relativas a la seguridad del edificio o al tendido de ropa, etcétera.

Como indica la ley, no pueden contravenir las leyes ni los estatutos de la comunidad, en caso de existir.

Deben cumplirse por los propietarios. Pero también por otro tipo de vecinos -como arrendatarios- o visitantes del inmueble.

Quórum necesario para la aprobación o modificación de las normas de régimen interior

Por norma general, en primera convocatoria, por mayoría del total de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y, en segunda convocatoria, por mayoría de asistentes que a su vez representen más de la mitad de dichas cuotas de participación.

Qué es el título constitutivo

Aunque este concepto está relacionado con los estatutos ambos tienen distintas funciones.

Así, el título constitutivo, como su propio nombre indica, constituye la propiedad horizontal. Configurando el edificio con sus servicios e instalaciones, sus diferentes componentes (pisos o locales) y las correspondientes cuotas de participación de éstos.

Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden venir incorporados inicialmente al título constitutivo o aprobarse posteriormente por la Junta.

Por consiguiente, hay que tener en cuenta que mientras  para la adecuada constitución de la propiedad horizontal es exigible la existencia del título constitutivo (ya que en caso contrario no se dividiría formalmente la propiedad en los diferentes elementos), mientras que los estatutos no son obligatorios tal y como se ha indicado.

Indicar también que para que el título constitutivo y los estatutos (incluyendo sus modificaciones) sean exigibles frente a terceros, deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad necesariamente.

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