Cómo constituir una comunidad de propietarios

Introducción sobre cómo se constituye una comunidad de propietarios

Partimos de la base de que en consideración de lo que determina el Artículo 2 de la Ley de la Propiedad Horizontal, la comunidad de propietarios ya existe generalmente desde el momento en que se formaliza su título constitutivo. Que en resumen, es el documento que suscribe el promotor del edificio en notaría con descripción de los pisos y locales, así como con sus cuotas de participación, antes de proceder a su venta.

Por lo tanto, previamente a hacer cualquier valoración sobre el resto de actuaciones que hay que desarrollar para poner en marcha una comunidad de propietarios, habrá que acudir al Registro de la Propiedad correspondiente a solicitar una certificación de la finca a efectos de comprobar de qué manera viene recogida esta cuestión en el caso concreto.

En este punto debemos tener en cuenta también que no contemplando dicha ley de manera expresa la obligación de constituir una comunidad de propietarios, podría darse el caso de que en el registro indicado no constara dicha constitución. Lo que podría ser más habitual en edificios construidos antes de la aprobación en 1960 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente.

Partiendo de lo anterior, para constituir una comunidad que no tenga previamente título constitutivo recomiendo acudir al Registro de la Propiedad a consultar los requisitos necesarios; al igual que la lectura de los artículos 2B, 5 y 17,6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Y para los casos en que nuestra propiedad horizontal ya esté constituida como comunidad de propietarios en los términos señalados, habrá que efectuar una serie de trámites para que podamos, por ejemplo, contratar los suministros y servicios ordinarios necesarios para su mantenimiento, así como efectuar otras actuaciones de conservación como reparaciones.

Trámites para constituir una comunidad

Comprar el libro de actas

Puede adquirirse un libro de actas tradicional; con hojas numeradas y encuadernado.

No obstante, es recomendable gastarse unos pocos euros más, comprando un libro con hojas extraíbles, taladradas y numeradas. Porque así se facilita la impresión y escaneado.

De los cuatro siguientes modelos, el de color negro solo tiene cincuenta hojas. Por lo que aunque es más barato, es recomendable comprar cualquiera de los otros porque se duplica la duración del mismo.

Diligenciar el libro de actas en el Registro de la Propiedad

Hace muchos años esta actuación se llevaba a cabo en el juzgado. Actualmente en el registro de la propiedad correspondiente.

El libro hay que comprarlo previamente y llevarlo al registro.

Celebrar una junta de propietarios

En la junta de propietarios debe darse lectura de las cláusulas estatutarias que, en su caso, vincularan a los propietarios en relación al funcionamiento de la comunidad; así como decidirse de manera expresa su constitución y la voluntad de la propiedad de llevar a cabo los trámites necesarios para ello.

Es importante también determinar al menos el cargo de presidente (es obligatorio). Y si así se estima, nombrar al administrador de fincas, que será normalmente quien se encargará de realizar los trámites de constitución de la comunidad de propietarios.

También conviene decidir en esta junta la apertura de las cuentas corrientes de la comunidad (preferiblemente, con expresa mención de la entidad).

Si es una propiedad de nueva construcción nada dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre quién tiene que promover esta junta constituyente. Normalmente la convoca el promotor; aunque también podría hacerlo un administrador al que aquél le hubiera encargado desarrollar este trámite o cualquiera de los copropietarios.

Es conveniente aprovechar esta junta para que los cargos elegidos comiencen a recopilar el resto de datos que todavía no le hayan sido proporcionados, necesarios para el correcto funcionamiento de la comunidad: nombre de propietarios; documentos de identidad; dirección a efectos de notificaciones si es diferente a la del edificio; email; cuenta corriente en la que domiciliar cargos, etcétera.

Redactar el acta, incorporando los acuerdos al libro de actas

Es importante que el acta de constitución, además de recoger el resto de cuestiones indicadas, faculte amplia y expresamente a quien vaya a acometer las gestiones que siguen en la Agencia Tributaria y otros organismos.

Esta documento se firma por el presidente y, en su caso, por el secretario nombrado.

Acudir a la oportuna delegación de la Agencia Tributaria (Hacienda) para dar de alta de la comunidad en sus obligaciones fiscales y obtener su CIF

A este trámite hay que llevar normalmente:

  • El libro de actas original.
  • Fotocopia de la primera página del libro de actas, que recoge el nombre de la comunidad en un cajetín incorporado en ella por el Registro.
  • Fotocopia de las hojas del libro de actas que recojan el acta de la junta constituyente debidamente firmada.
  • Modelo 037 cumplimentado. Este documento se puede obtener y tramitar en la página web de la Agencia Tributaria.
  • Fotocopia de los DNI del presidente y, en su caso, del administrador.

Abrir una cuenta corriente en la entidad bancaria que se considere más ventajosa

En este punto debe tenerse en cuenta que los administradores de fincas colegiados accedemos a condiciones económicas más ventajosas para nuestros clientes en determinadas entidades bancarias, gracias a los convenios suscritos con éstas por los colegios de administradores de España.

Si la comunidad va a contratar directamente trabajadores es necesario su inscripción en la Seguridad Social como empresaria

Cumplimiento de la normativa de protección de datos

Por otra parte, es importante consultar con especialistas en la materia qué trámites y protocolos tiene que seguir la comunidad para cumplir la normativa sobre protección de datos con la finalidad de evitar sanciones.

Solicitar el certificado electrónico para recibir notificaciones de las administraciones públicas de forma telemática

Número mínimo de propietarios para constituir una comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal refiere en su Artículo 13.8 que cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil.

Eso sí, determina como requisito imprescindible que este sistema de administración venga establecido expresamente por sus estatutos.

No obstante, aunque hay que atender a las particularidades de cada caso, lo recomendable es constituir inequívocamente en régimen de propiedad horizontal un edificio que tenga varios inmuebles diferenciados e independientemente de su número de titulares. Ya que ello va a facilitar la posterior transmisión de las fincas a terceros y va a permitir disponer de un régimen amplio de gobierno y gestión adaptado a este tipo de bienes inmuebles.

Con independencia de lo anterior, no establece esta ley un número mínimo de titulares que la propiedad debe tener para poder constituirla.

De hecho, en la mayoría de ocasiones es el propietario único inicial del edificio (promotor) el que suele efectuar -antes de escriturar la venta de los inmuebles- la Declaración de Obra Nueva y División de la Propiedad Horizontal que la constituye, así como el trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, sin necesidad de más autorizaciones o concurrencias.

20 comentarios en «Cómo constituir una comunidad de propietarios»

  1. Buenos días, mi caso sería al contrario ¿Cómo se puede disolver una comunidad de propietarios?

    Me encuentro una comunidad de propietarios que tenemos la entrada a la vivienda desde el exterior, tenemos cuota de participación del 6.06%, el único servicio que tenemos en común es la antena de televisión, subsanable fácilmente con la colocación de antenas individuales. A posteriori hay un Administrador de Fincas que cobra sus honorarios como profesional independiente y un seguro del edificio que por el momento, no he llegado a ver.

    La comunidad está dividida aproximadamente al 50%, hay muy mal rollo y esto vá a peor, en la última reunión hubo voces, insultos y hasta careo entre alguno de los propietarios, puesto que probablemente se haya gestionado de una manera errónea por un Administrador de Fincas que accedió al cargo por recomendación de uno de los propietarios y se han tomado determinadas decisiones que han provocado una situación incómoda entre propietarios, que reunión tras reunión empeora y no se vé mejoría, la crispación y agresividad vá en aumento.

    Nos encontramos la comunidad constituida por el banco al que se le compró las viviendas, si bien, se han detectado errores tanto en la constitución de la comunidad en el acta de constitución como en el cif.

    – Se detectó que en el cif y en el acta constitucional la dirección es errónea, se equivocaron en el numero del inmueble.

    – Se detectó que al hacer el acta de constitución la descripción del edificio no es acorde con la realidad tanto física como documental.

    – El banco al dar de alta la comunidad de propietarios no contó ni informó con el propietario de dos de las viviendas, que son parte del inmueble.

    – En la última reunión varios propietarios, entre ellos uno fuí yo y solicitamos la disolución de la comunidad, o que como mínimo se saquen nuestras viviendas de la misma.

    – Como en un principio nadie quería ostentar el cargo de presidente de la Comunidad, se hizo el sorteo establecido por ley, y en vista de que a una parte de la comunidad de propietarios no les gustó el resultado, se presentó un propietario como voluntario, haciendo caso omiso a las indicaciones del resto de propietarios que increpamos por la situación originada y no se nos escuchó. Ahora nos encontramos con el problema que la persona agraciada por sorteo, reclama ser Presidente de la comunidad de propietarios.

    ¿Hay algún mecanismo que permitiría sacar mi vivienda de la comunidad de propietarios, o disolverla?

    Saludos y Gracias.

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    • Partimos de la base de que no he revisado documentación alguna y de que desconozco el número de viviendas y características de esta comunidad.

      Al respecto de la cuestión principal que se plantea en su comentario, la Ley de la Propiedad Horizontal regula la extinción por dos causas:

      Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

      Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

      Aunque habría que estudiar el asunto con más detalle, en este último supuesto entiendo que debe haber un acuerdo unánime e inequívoco de la propiedad. Y en caso de que no se consiga se podría buscar la forma de instar la extinción por la vía judicial.

      Con todo ello, sin más información considero que ante la dificultad del proceso de extinción para el caso concreto, conviene ir al problema de fondo que tienen en la comunidad: intentar resolver todos los inconvenientes formales que se hayan producido para una adecuada administración de la propiedad y desarrollar una política de gestión de conflictos que reduzca la tensión existente entre propietarios. Intentando que ello lleve a un clima propicio, cuanto menos, para el debate y por qué no, el acuerdo.

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  2. para crear una comunidad de propietarios es necesario la firma y asistencia de todos los propietarios a la junta de creacion de la misma? Porque aqui hay propietarios que tienen los pisos alquilados y viven lejos y otros ni si quiera bajan a las reuniones.

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  3. Pregunta: ¿ Se puede crear una comunidad de propietarios en un edificio sin división horizontal? Se trata de una casa familiar con 4 viviendas construida a finales de los años 50, y la propiedad se dividió en avas partes.

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  4. buenos dias, soy propietario de un piso en construcción, y estamos en la recta final, el caso es que se va a consitituir la DH del edificio, ¿quien debe costear estos gastos? un saludo y gracias por adelantado.

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  5. Buenos días,

    Somos un edificio con tres inmuebles de diferentes propietarios y queremos saber ¿Qué beneficios puede tener y costes, haciendo los trámites por nuestra cuenta, darnos de alta como comunidad de propietarios?. No tenemos ningún gasto común tales como ascensor, luces, etc. La propiedad está en Cataluña

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  6. Buenos dias me gustaria saber como se puede hacer una comunidad de propietarios con 4 vecinos o como se puede hacer de tal manera que sea legal y que no tuvieramos problemas.muchas gracias,,

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  7. Hola, buenas tardes
    Me gustaría hacerles una consulta: Soy propietaria de un local . La comunidad de propietarios del edificio ( que se constituyó sin yo saber nada) me reclama el pago de la poliza del seguro de la comunidad de los últimos 5 años ( mi coeficiente de participación en ella). En la póliza aparecen como metros cuadrados asegurados el total del edificio ( incluyendo el local ). Sin embargo como bienes asegurados sólo aparecen las viviendas. ¿ tendría que contribuir al pago de esa póliza si el local no aparece como bien asegurado? ¿ö tendría que contribuir en un porcentaje más pequeño por no estar expresamente asegurado ?.
    Muchas gracias ,

    Un saludo
    Asun

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  8. Buenas noches,
    Han creado una comunidad de propuetarios y nadie me ha preguntado si quiero pertenecer. Tengo algún derecho? Puedo crear mi propia asociación de propuetarios? Gracias
    Saludos

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  9. SALUDOS, EL 5 DE ABRIL PASADO, SE OS HIZO UNA CONSULTA POR DOÑA EVA MARIA VALVERDE CONTRERAS , QUE PREGUNTABA COMO PROCEDER ANTE UN EDIFICIO QUE SOLO TIENE CUATRO VECINOS Y EL DUEÑO DE LA PLANTA DE ABAJO. ¿DEBEMOS CREAR UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS? SI NO EXISTE PROPIEDAD HORIZONTAL ESCRITURADA, ¿COMO PROCEDEMOS? ¿SERIAN LOS ESTATUTOS DE LAS MISMAS CARACTERISTICAS QUE LAS DEMAS COMUNIDADES. ¿ES RECOMENDABLE ACOGERNOS AL ARTICULO 398 DEL CODIGO CIVIL? LO SIENTO PERO SON COSAS QUE HE DE DECIDIR Y ME ENCANTARÍA QUE ME INFORMARAN. SALUD

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    • Lo razonable sería comprobar primero si existe en el Registro de la propiedad correspondiente declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal de la finca. Y en función al resultado, tomar las oportunas decisiones. Un saludo.

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  10. Buenas noches,
    Un edificio de tres portales, durante mas de cuarenta años, siempre ha funcionado individualmente, sin constituir la comunidad de vecinos, cada portal ha funcionado a su manera, pero sí uno de los portales se ha registrado como subcomunidad.
    En el Catastro figura una única referencia catastral para los tres portales. En el certificado registral se describen los 50 pisos y los 17 locales comerciales con sus correspondientes coeficientes sumando el 100%.
    Con esta referencia, me puede informar: ¿Cuántos vecinos son necesarios para poder constituir la primera Comunidad General?
    ¿Es obligado que el total de propietarios pertenezcan a esta Comunidad General que constituyamos?
    Un saludo, Irene Gonzalez

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  11. Buenos días:
    Vivo en una propiedad que hace unos meses realizó la división horizontal y se vendieron 2 viviendas.
    ¿Cómo debemos proceder para realizar la constitución de Comunidad de Vecinos? Nos lo solicitan para la creación de un numero de cuenta para que nos pasen los gastos de agua.

    Gracias de antemano.
    Un saludo.

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  12. Buenas. Soy la presidenta de la comunidad de vecinos. Fui nombrada en medio de una mudanza y se han perdido todos los documentos (Documentos de constitución, libro de actas, CIF, ….), sólo tengo en mi poder la última cartilla del banco.
    El banco a su vez nos ha bloqueado la cuenta por no llevar el acta de nombramiento de nuevo presidente.
    Cómo puedo pedir copias de todos estos documentos?
    Gracias se antemano.

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    • Hola.

      Entre otros trámites, tendrás que solicitar el diligenciamiento de un nuevo libro de actas en el registro de la propiedad correspondiente. Recuerda que el propio libro tendrás que llevarlo Usted. Y lo puedes comprar, por ejemplo, siguiendo esta guía.

      Por otro lado, en la Agencia Tributaria te darán una copia del CIF de la comunidad; para lo que tendrás que cumplimentar previamente una documentación.

      Una vez tengáis dicho libro, podréis volver a incorporar el acta de nombramiento de cargos para desbloquear el problema en la entidad bancaria.

      Para más información, tienes a tu disposición nuestro servicio de asesoramiento jurídico especializado en propiedad horizontal.

      Un saludo.

      Responder
  13. Buenas, tengo una consulta mi finca está formada por 7 adosados, solo 2 están habitados, los otros 5 restantes han pasado a manos del Sareb porque la promotora no ha pagado la deuda con el banco. Tenemos el parking comunitario. Podemos los 2 únicos vecinos crear la comunidad o necesitamos al Sareb.
    Gracias

    Responder
    • Hola.

      Lo normal es que la comunidad se ponga en marcha tal y como establezca su título constitutivo. Es un documento que hay que solicitar a la promotora o directamente en el registro de la propiedad correspondiente.

      En cualquier caso, habría que estudiar el caso concreto para ver si existen alternativas, para lo que tenemos un servicio de asesoramiento especializado.

      Un saludo.

      Responder
  14. Buenos días,

    Somos una vivienda bifamiliar con 4 inmuebles pero 2 propietarios al 50% de participación, después de una nueva redacción de propiedad horizontal, queremos saber, está inscrita en la registro de la propiedad pero se ha realizado ningún acta, ni constitución de junta, ni designado administrador, ni ahí cuenta corriente de la comunidad.
    . El único gasto en común serían la antena y el arreglo de elementos comunes como fachada, paso de servidumbre etc…
    Tenemos que constituir como y formalizar nuestra propiedad horizontal al ser 2 vecinos o podemos seguir como hasta ahora.
    Esperando contestación.

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  15. Buenas tardes, soy uno de los cinco copropietarios de un edificio de tres plantas con 6 viviendas (dos por planta) y un bajo, en total cuatro plantas. El edificio es de 1982.
    No tenemos constituida Comunidad de Propietarios, ya que al ser familiares entre sí los copropietarios del edificio, así lo consideramos y las decisiones se tomaban de palabra.
    Recién el bajo es propiedad de un banco. Reunidos hace unos meses decidimos reparar y pintar las zonas comunes (fachadas externas, patio de luz, balcones exteriores…). Para ello elegimos uno de los tres presupuestos que solicitamos.
    Al propietario del bajo se le comunicó con una antelación de 6 días la fecha de la reunión mediante correo electrónico. Por motivos que desconocemos no acudió nadie representando a dicho propietario.
    La pregunta es: ¿El propietario del bajo, tiene el deber de contribuir económicamente de forma proporcional a sufragar los gastos de reparación y pintura?
    Dándole las gracias se antemano, un saludo.
    José Antonio.

    Responder
  16. Buenos dias.
    Muy interesante la nota. Una duda muy simple:
    Somos 8 proprietarios y queremos constituir una comunidad para poder contratar seguro. Cabe la posibilidad que algunos no quieran constituir la comunidad.
    Con la mayoria porcentual es suficiente para acerlo (+50%)?
    Si no es asi la mayoria puede forzar a la minoria?
    Gracias por su tiempo

    Responder

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